Tra gennaio e agosto 2026 Dubai ha accolto 6,97 milioni di visitatori internazionali, e gran parte di loro è passata dai corridoi dei suoi centri commerciali. Per un imprenditore italiano, aprire società a Dubai e aprire un negozio in un mall a Dubai significa mettere il proprio marchio davanti a un pubblico globale, ogni giorno. Tra licenze, affitti e nuove regole fiscali, però, chi parte senza strategia rischia di esaurire il budget prima ancora di alzare la saracinesca.
Perché nel 2026 aprire un negozio in un mall a Dubai è una scelta strategica
A Dubai il mall non è solo un posto dove fare acquisti: è una piazza, un luogo d’incontro e d’intrattenimento.
Con temperature che d’estate superano i 40 gradi, residenti e turisti passano qui gran parte del tempo libero.
I numeri del 2026 lo confermano. Dopo un marzo difficile, con l’occupazione alberghiera scesa al 36% a causa della situazione regionale, il turismo è ripartito con decisione.
Ad agosto 2026 sono arrivati 869.000 visitatori internazionali, il dato più alto da febbraio, e l’occupazione degli hotel è risalita al 66%.
A sostenere la ripresa hanno contribuito anche un pacchetto governativo da 2,5 miliardi di AED per turismo e ospitalità e il ripristino del 97% della rete di voli Emirates.
C’è poi un dato che interessa da vicino il made in Italy: il 20% dei visitatori arriva dall’Europa occidentale, un pubblico che conosce e apprezza moda, food e design italiani.
Anche il mercato immobiliare commerciale è in salute.
Nel primo semestre 2026 gli affitti retail a Dubai sono cresciuti del 5,9%, e i rinnovi addirittura del 6,6%: segno che chi ha già un buon spazio non vuole lasciarlo.
Nel frattempo i grandi mall si espandono. Il Dubai Mall ha inaugurato The District, con 279 nuovi spazi tra 198 negozi e 81 locali di ristorazione, mentre il Mall of the Emirates ha avviato un’espansione da 5 miliardi di AED con circa 100 nuovi punti vendita.
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Mainland o Free Zone? La licenza commerciale giusta per il tuo negozio
È la prima scelta da fare, e anche quella che causa più errori.
Per aprire un negozio in un mall a Dubai e vendere direttamente al pubblico serve, nella grande maggioranza dei casi, una licenza commerciale mainland rilasciata dal Department of Economy and Tourism (DET), di solito tramite una società LLC.
Le Free Zone offrono vantaggi interessanti, ma sono pensate soprattutto per attività di import, export e servizi.
Dal 2025 alcune società di Free Zone possono ottenere dal DET un permesso per operare anche nel mercato locale, ma per un punto vendita stabile all’interno di un mall la strada principale resta la licenza mainland.
La buona notizia è che, per la maggior parte delle attività commerciali, oggi è consentita la proprietà straniera al 100%, senza bisogno di un socio emiratino.
Attenzione però alle licenze aggiuntive di settore. Un bar o un ristorante ha bisogno delle autorizzazioni della Dubai Municipality per la sicurezza alimentare.
Cosmetici, integratori e prodotti regolamentati richiedono registrazioni specifiche prima di arrivare sugli scaffali.
Dalla scelta del nome all’inaugurazione: l’iter passo per passo
Il percorso per aprire un negozio in un mall a Dubai richiede in media dai 3 ai 9 mesi, dall’approvazione del progetto da parte del mall fino al giorno dell’apertura.
Ecco le tappe principali:
– scelta dell’attività e prenotazione del nome commerciale presso il DET;
– initial approval, il via libera preliminare che conferma che l’attività è ammessa;
– candidatura al mall: il leasing team valuta il marchio, il concept e la solidità finanziaria prima di proporre uno spazio;
– firma del contratto di locazione e registrazione Ejari, obbligatoria a Dubai, con un costo di circa 220 AED presso i centri servizi;
– progetto di allestimento (fit out) approvato dal mall, dalla Dubai Municipality e dalla Protezione Civile;
– rilascio della licenza commerciale definitiva, dei visti per te e per il personale, e apertura del conto corrente aziendale;
– inaugurazione, spesso concordata con il calendario promozionale del mall.
Quanto costa aprire un negozio in un mall a Dubai
È la domanda che tutti si pongono, e la risposta dipende soprattutto dalla posizione. Secondo i dati del primo semestre 2026, l’affitto medio retail è di circa 817 AED al piede quadrato l’anno a Downtown Dubai, l’area del Dubai Mall, contro i 337 AED di Al Barsha, dove sorge il Mall of the Emirates, e i 298 AED di Mirdif.
Negli spazi migliori del Dubai Mall si può arrivare fino a 5.000 AED al piede quadrato.
Al canone vanno aggiunte le spese di servizio (service charge), stimate tra 200 e 400 AED al piede quadrato.
Molti contratti prevedono inoltre il turnover rent, cioè una percentuale sul fatturato che si aggiunge al canone base quando le vendite superano una certa soglia.
Ecco un confronto indicativo del budget per il primo anno.
| Voce di costo | Chiosco o spazio temporaneo | Boutique da 50 a 100 mq |
| Licenza e costituzione | da 12.000 a 25.000 AED | da 15.000 a 30.000 AED |
| Affitto annuo | da 45.000 a oltre 120.000 AED | da 180.000 a oltre 600.000 AED |
| Allestimento (fit out) | da 25.000 a 100.000 AED | da 150.000 a oltre 500.000 AED |
| Visti | da 5.000 a 15.000 AED | da 10.000 a 30.000 AED |
| Budget totale primo anno | da 180.000 a 450.000 AED | da 400.000 a oltre 1.500.000 AED |
A queste cifre va aggiunto il deposito cauzionale, che per gli spazi più piccoli va in genere da 2 a 6 mesi di canone.
Adempimenti fiscali: cosa paga un negozio negli Emirati nel 2026
Dubai resta fiscalmente competitiva, ma la tassazione zero non esiste più. Per il tuo negozio a Dubai i riferimenti principali sono quattro.
La Corporate Tax è del 9% sugli utili oltre 375.000 AED.
Il 31 agosto 2026 il Ministero delle Finanze ha annunciato la proroga della Small Business Relief fino al 31 dicembre 2029: le imprese con ricavi fino a 3 milioni di AED possono ancora chiedere di essere trattate come se non avessero utili tassabili.
Resta comunque obbligatorio registrarsi e presentare la dichiarazione.
L’IVA (VAT) è del 5%, con registrazione obbligatoria oltre 375.000 AED di fatturato annuo.
Per chi vende ai turisti c’è un vantaggio in più: grazie al sistema di rimborso IVA per i turisti, il visitatore straniero è più propenso ad acquistare.
La fatturazione elettronica è partita con la fase pilota il 1° luglio 2026. Diventerà obbligatoria dal 1° gennaio 2027 per le imprese con ricavi pari o superiori a 50 milioni di AED e dal 1° luglio 2027 per tutte le altre, che dovranno nominare un provider accreditato entro il 31 marzo 2027.
La sanzione è di 5.000 AED per ogni mese di ritardo.
Infine, sulla merce importata dall’Italia si applica un dazio doganale del 5% sul valore CIF. Tra Italia ed Emirati è in vigore una Convenzione contro le doppie imposizioni, da valutare con attenzione se la società madre resta in Italia.
Gli errori da evitare prima di firmare con un mall
Chi vuole aprire un negozio in un mall a Dubai inciampa spesso negli stessi ostacoli.
Eccoli:
– firmare il contratto d’affitto prima di avere l’initial approval: se l’attività non viene autorizzata, resti con uno spazio che non puoi usare;
– sottovalutare costi e tempi dell’allestimento: le approvazioni tecniche possono richiedere settimane, e ogni settimana di ritardo è affitto pagato senza vendite;
– non negoziare il periodo di affitto gratuito durante i lavori, una clausola che può farti risparmiare migliaia di AED;
– scegliere la licenza sbagliata, per esempio una Free Zone quando il tuo modello richiede la vendita diretta al pubblico;
– trascurare la contabilità fiscale fin dal primo giorno, esponendoti a sanzioni per IVA, Corporate Tax e fatturazione elettronica.
Aprire un negozio in un mall a Dubai è una delle opportunità più concrete per portare il tuo marchio su un palcoscenico internazionale, ma ogni scelta, dalla licenza al contratto con il mall, pesa sui tuoi risultati.
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