Prima di trasferirsi in una proprietà in affitto a Dubai, i proprietari dell’immobile richiedono ai loro inquilini la sottoscrizione di un contratto di locazione. Questo contratto d’affitto dà all’inquilino il diritto di abitare in una proprietà per un determinato periodo di tempo e ne vincola le parti. Lo stesso si applica nel caso di una persona giuridica, o di una società, che segue la medesima procedura nell’affitto di un ufficio di rappresentanza, tramite la Unit Lease Agreement.
Un contratto di locazione ben congegnato e formulato può aiutare a garantire che i migliori interessi di entrambe le parti siano protetti, in quanto nessuna delle due può modificare unilateralmente l’accordo senza il consenso scritto dell’altra.
Il contratto d’affitto di un ufficio societario a Dubai si rende fondamentale, in quanto richiesto nella maggior parte degli adempimenti che coinvolgono la società interessata. Si intende, quindi, per l’apertura di conti bancari e la richiesta di finanziamenti, la nomina di un avvocato di fiducia e, fondamentalmente, come prova di effettiva presenza ed attività nel Paese.
Per di più, un regolare contratto d’affitto aiuta ad evitare la nascita e/o complicanze scaturite da controversie tra il locatario ed il locatore, mediando e risolvendo dei problemi qualora si dovessero presentare. Una volta stilato, sottoscritto e registrato presso Ejari, una copia del contratto di locazione deve essere conservata dagli affittuari, dai proprietari dell’immobile ed i gestori di proprietà.
Nella fase di costituzione di una nuova società a Dubai, la maggior parte degli imprenditori diffida dall’acquistare un ufficio societario, non sapendo quale strada il business potrebbe intraprendere in futuro e non volendo affrontare un investimento di tale portata. Affittare un locale piuttosto che acquistarlo, quindi, non solo risulta più economico per la società, ma più conveniente. Nel caso in cui la società abbia bisogno di trasferire il proprio ufficio, infatti, risulta vantaggiosa l’incorporazione di una clausola di interruzione all’interno del contratto d’affitto. Non essendo proprietaria dell’immobile a Dubai, inoltre, la società non è tenuta a sostenere spese straordinarie aggiuntive, legate, ad esempio, all’eventuale ristrutturazione dell’immobile.
É importante, prima di procedere alla siglatura del contratto, assicurarsi che il mediatore immobiliare con cui si tratta, se ci si avvale del supporto di un’agenzia, sia registrato e rappresenti un’agenzia immobiliare legittima, munita di regolare licenza. Dopo aver preso in considerazione tutti gli aspetti dell’affitto di un’immobile specifico, si può procedere con le formalità previste.
Generalmente, l’affitto di un locale commerciale ha durata più lunga rispetto ad un affitto residenziale: viene stabilito, infatti, per un tempo che varia dai 3 ai 5 anni.
Ogni contratto, regolarmente costituito, prevede abitualmente:
La possibilità di subaffittare a terzi l’immobile o altre clausole specifiche al tipo di proprietà e business interessato, devono anch’esse venire regolarmente inserite all’interno del modello contrattuale.
Negli Emirati Arabi Uniti, il saldo dell’affitto viene solitamente effettuato tramite assegno bancario, tranne nel caso di affitto anticipato. Normalmente, infatti, si richiede l’anticipazione di un anno dell’affitto stabilito nel contratto: in questo caso, è possibile procedere al saldo anche tramite un trasferimento bancario.
Il pagamento della formalizzazione dell’Unit Lease Agreement, comprende solitamente: il saldo e la commissione al mediatore immobiliare, il deposito cauzionale ed il primo anno di affitto. Tutte le spese aggiuntive, come anche le clausole aggiuntive, devono essere chiaramente specificate nel contratto.
A Dubai, una volta registrata la propria società presso un registered office o un operative office e siglato l’Unit Lease Agreement tra il locatore ed il locatario, è necessario provvedere alla registrazione Ejari di suddetto contratto.
Definito per la imavolta nel 2007 tramite un’iniziativa RERA, il Dubai Land Department, Ejari è un sistema che regola e legalizza gli accordi contrattuali tra il proprietario e l’affittuario dell’immobile a Dubai.
Questa procedura è importante in quanto mantiene protette ed organizzate le informazioni dell’affittuario e ne conserva i registri presso l’agenzia governativa RERA e la DEWA, l’Authority nazionale fornitrice esclusiva di elettricità ed acqua potabile a Dubai. Si noti che, solo successivamente alla registrazione Ejari, seguirà l’attivazione delle utenze.
Un ulteriore aspetto vantaggioso di Ejari, è che questo tipo di contratto tutela il diritto di intraprendere azioni legali in tribunale nell’eventualità di contrasti tra le parti contrattuali. Nel caso di mancata registrazione, infatti, il tribunale respinge automaticamente il caso.
I documenti richiesti al momento della registrazione sono:
Normalmente, l’intera procedura di registrazione del contratto d’affitto non dovrebbe richiedere più di 30 minuti.
Si noti che la registrazione Ejari è richiesta non solo per la formalizzazione del proprio contratto d’affitto, ma è un requisito fondamentale per lo svolgimento di molte pratiche a Dubai, tra cui quelle bancarie. Si tratta, quindi, di un adempimento obbligatorio, in assenza del quale il contratto d’affitto non ha alcun valore.
Gli uffici della Daniele Pescara Consultancy prevedono degli spazi di propria competenza, di diverse metrature, abilitati all’attivazione del contratto Ejari, oltre che di una linea telefonica fissa dedicata.
La Unit Lease Agreement è un contratto di locazione richiesto per l’affitto di un ufficio societario a Dubai, valido sia per persone fisiche sia per società.
Questo documento è fondamentale per numerose operazioni aziendali, come l’apertura di conti bancari, la nomina di rappresentanti legali e la dimostrazione della presenza effettiva dell’impresa nel Paese.
Inoltre, aiuta a prevenire controversie tra locatore e conduttore, regolando diritti e doveri di entrambe le parti attraverso un accordo legalmente vincolante.
Durante la fase iniziale di costituzione di un’impresa, molti imprenditori scelgono l’affitto poiché non conoscono ancora l’evoluzione futura del proprio business e vogliono evitare investimenti onerosi.
L’affitto di un ufficio risulta economicamente più vantaggioso e flessibile, soprattutto se il contratto prevede clausole di interruzione anticipata.
Inoltre, non essendo proprietaria dell’immobile, la società non è tenuta a sostenere spese straordinarie, come quelle relative a ristrutturazioni o manutenzioni strutturali.
Un contratto di affitto a Dubai, soprattutto per locali commerciali, ha in genere una durata compresa tra i tre e i cinque anni e deve essere stipulato con un’agenzia immobiliare regolarmente autorizzata.
Deve contenere dettagli specifici, come la descrizione dell’immobile, l’uso consentito, l’ammontare del deposito cauzionale, i doveri di manutenzione, le clausole di risoluzione e i limiti di responsabilità.
Ogni condizione, incluse eventuali clausole aggiuntive o diritti di subaffitto, deve essere chiaramente espressa nel testo contrattuale per garantire trasparenza e tutela legale.
Nella maggior parte dei casi, l’affitto annuale viene anticipato con assegni bancari o, in alternativa, tramite bonifico, soprattutto quando richiesto in un’unica soluzione.
Al momento della formalizzazione, l’inquilino è tenuto a pagare il deposito cauzionale, la commissione all’agenzia immobiliare e il primo anno di affitto, con eventuali costi aggiuntivi specificati chiaramente nel contratto.
Il pagamento regolare e documentato di tutte queste somme è essenziale per validare l’accordo e tutelare entrambe le parti coinvolte.
Ejari è un sistema ufficiale introdotto nel 2007 dal Dubai Land Department per legalizzare e registrare i contratti di locazione presso l’agenzia RERA e la DEWA, l’ente fornitore di acqua ed elettricità.
Solo dopo la registrazione Ejari è possibile attivare le utenze e completare diverse pratiche aziendali, tra cui quelle bancarie, rendendo tale procedura imprescindibile per la validità del contratto.
Senza registrazione, il contratto non ha valore legale e non può essere utilizzato in tribunale in caso di controversie.
Per procedere alla registrazione Ejari sono necessari: il passaporto dell’inquilino, la copia della sua Emirates ID (in formato cartaceo), la visa, il contratto di locazione, il titolo di proprietà dell’immobile e il passaporto del locatore.
Questi documenti consentono al sistema governativo di identificare e archiviare correttamente le informazioni rilevanti tra le parti contrattuali.
L’intera procedura di registrazione, se correttamente completata, richiede in genere non più di 30 minuti.
Una delle principali funzioni della registrazione Ejari è quella di garantire alle parti contrattuali il diritto di intraprendere azioni legali in tribunale in caso di dispute.
In assenza di tale registrazione, qualsiasi causa legata al contratto di locazione viene automaticamente respinta dal tribunale competente.
Per questo motivo, Ejari rappresenta una forma di tutela essenziale che assicura il rispetto degli accordi e l’accesso alla giustizia.
Gli uffici della Daniele Pescara Consultancy mettono a disposizione spazi di diverse metrature già abilitati alla registrazione Ejari e dotati di linea telefonica fissa dedicata. Questo consente ai clienti di soddisfare i requisiti legali per la sede operativa della propria società in tempi rapidi e senza complicazioni.
Inoltre, la consulenza fornita include l’assistenza nella redazione e formalizzazione del contratto di locazione, garantendo piena conformità con le normative locali.
