UNIT LEASE AGREEMENT A DUBAI

Prima di trasferirsi in una proprietà in affitto a Dubai, i proprietari dell’immobile richiedono ai loro inquilini la sottoscrizione di un contratto di locazione. Questo contratto d’affitto dà all’inquilino il diritto di abitare in una proprietà per un determinato periodo di tempo e ne vincola le parti. Lo stesso si applica nel caso di una persona giuridica, o di una società, che segue la medesima procedura nell’affitto di un ufficio di rappresentanza, tramite la Unit Lease Agreement.

Un contratto di locazione ben congegnato e formulato può aiutare a garantire che i migliori interessi di entrambe le parti siano protetti, in quanto nessuna delle due può modificare unilateralmente l’accordo senza il consenso scritto dell’altra.

Unit Lease Agreement: è necessaria a Dubai? 

Il contratto d’affitto di un ufficio societario a Dubai si rende fondamentale, in quanto richiesto nella maggior parte degli adempimenti che coinvolgono la società interessata. Si intende, quindi, per l’apertura di conti bancari e la richiesta di finanziamenti, la nomina di un avvocato di fiducia e, fondamentalmente, come prova di effettiva presenza ed attività nel Paese.

Per di più, un regolare contratto d’affitto aiuta ad evitare la nascita e/o complicanze scaturite da controversie tra il locatario ed il locatore, mediando e risolvendo dei problemi qualora si dovessero presentare. Una volta stilato, sottoscritto e registrato presso Ejari, una copia del contratto di locazione deve essere conservata dagli affittuari, dai proprietari dell’immobile ed i gestori di proprietà.

Affittare piuttosto che acquistare a Dubai: perché?

Nella fase di costituzione di una nuova società a Dubai, la maggior parte degli imprenditori diffida dall’acquistare un ufficio societario, non sapendo quale strada il business potrebbe intraprendere in futuro e non volendo affrontare un investimento di tale portata. Affittare un locale piuttosto che acquistarlo, quindi, non solo risulta più economico per la società, ma più conveniente. Nel caso in cui la società abbia bisogno di trasferire il proprio ufficio, infatti, risulta vantaggiosa l’incorporazione di una clausola di interruzione all’interno del contratto d’affitto. Non essendo proprietaria dell’immobile a Dubai, inoltre, la società non è tenuta a sostenere spese straordinarie aggiuntive, legate, ad esempio, all’eventuale ristrutturazione dell’immobile.

Unit Lease Agreement a Dubai: termini contrattuali

É importante, prima di procedere alla siglatura del contratto, assicurarsi che il mediatore immobiliare con cui si tratta, se ci si avvale del supporto di un’agenzia, sia registrato e rappresenti un’agenzia immobiliare legittima, munita di regolare licenza. Dopo aver preso in considerazione tutti gli aspetti dell’affitto di un’immobile specifico, si può procedere con le formalità previste.

Generalmente, l’affitto di un locale commerciale ha durata più lunga rispetto ad un affitto residenziale: viene stabilito, infatti, per un tempo che varia dai 3 ai 5 anni.
Ogni contratto, regolarmente costituito, prevede abitualmente:

• la descrizione dei locali ed il loro uso consentito e vietato;
• la durata del suddetto contratto di locazione ed i diritti di risoluzione anticipata;
• l’importo del deposito cauzionale, insieme all’affitto base e a quello aggiuntivo, prevedendo o meno l’esonero operativo;
• i doveri del proprietario e del locatario e gli obblighi di riparazione e manutenzione;
• i limiti di responsabilità delle parti;
• gli obblighi assicurativi e le penali di mantenimento.

La possibilità di subaffittare a terzi l’immobile o altre clausole specifiche al tipo di proprietà e business interessato, devono anch’esse venire regolarmente inserite all’interno del modello contrattuale.
Negli Emirati Arabi Uniti, il saldo dell’affitto viene solitamente effettuato tramite assegno bancario, tranne nel caso di affitto anticipato. Normalmente, infatti, si richiede l’anticipazione di un anno dell’affitto stabilito nel contratto: in questo caso, è possibile procedere al saldo anche tramite un trasferimento bancario.

Il pagamento della formalizzazione dell’Unit Lease Agreement, comprende solitamente: il saldo e la commissione al mediatore immobiliare, il deposito cauzionale ed il primo anno di affitto. Tutte le spese aggiuntive, come anche le clausole aggiuntive, devono essere chiaramente specificate nel contratto.

Contratto Ejari a Dubai: registrazione ed attivazione 

A Dubai, una volta registrata la propria società presso un registered office o un operative office e siglato l’Unit Lease Agreement tra il locatore ed il locatario, è necessario provvedere alla registrazione Ejari di suddetto contratto.

Definito per la imavolta nel 2007 tramite un’iniziativa RERA, il Dubai Land Department, Ejari è un sistema che regola e legalizza gli accordi contrattuali tra il proprietario e l’affittuario dell’immobile a Dubai.

Questa procedura è importante in quanto mantiene protette ed organizzate le informazioni dell’affittuario e ne conserva i registri presso l’agenzia governativa RERA e la DEWA, l’Authority nazionale fornitrice esclusiva di elettricità ed acqua potabile a Dubai. Si noti che, solo successivamente alla registrazione Ejari, seguirà l’attivazione delle utenze.
Un ulteriore aspetto vantaggioso di Ejari, è che questo tipo di contratto tutela il diritto di intraprendere azioni legali in tribunale nell’eventualità di contrasti tra le parti contrattuali. Nel caso di mancata registrazione, infatti, il tribunale respinge automaticamente il caso.

I documenti richiesti al momento della registrazione sono:

• copia del passaporto e dell’Emirates ID dell’affittuario, oltre al formato fisico di quest’ultima a fini identificativi;
• Copia della Visa dell’affittuario;
• il contratto di locazione o l’Unit Lease Agreement;
• l’atto di proprietà;
• il passaporto del locatore dell’immobile.

Normalmente, l’intera procedura di registrazione del contratto d’affitto non dovrebbe richiedere più di 30 minuti.

Si noti che la registrazione Ejari è richiesta non solo per la formalizzazione del proprio contratto d’affitto, ma è un requisito fondamentale per lo svolgimento di molte pratiche a Dubai, tra cui quelle bancarie. Si tratta, quindi, di un adempimento obbligatorio, in assenza del quale il contratto d’affitto non ha alcun valore.

Gli uffici della Daniele Pescara Consultancy prevedono degli spazi di propria competenza, di diverse metrature, abilitati all’attivazione del contratto Ejari, oltre che di una linea telefonica fissa dedicata.